Amenajez birouri, la Cluj, și de trei ani ascult două versiuni ale aceleiași piețe.

O versiune vine din titluri: Europa e plină de birouri goale, munca hibridă a golit centrul, turnul de birouri s-a terminat. Cealaltă vine de la oricine încearcă să semneze un contract într-o clădire bună de lângă o stație de tramvai, care îți va spune că nu e nimic liber și că a mai crescut chiria.

Amândouă sunt adevărate, iar cifrele explică de ce.

Două cifre, nu una

Gradul de neocupare a birourilor în Europa era în jur de 9,4% în primul trimestru din 2026 — mult, față de ultimul deceniu, și cifra care ajunge în titluri. Dar în districtele centrale de afaceri media e mai aproape de 4,9%, iar spațiul central cu adevărat de calitate e estimat la aproximativ 2%.

Doi la sută nu înseamnă supraofertă. Doi la sută înseamnă penurie și se comportă ca atare: oferta limitată de spațiu bun împinge chiriile în sus, chiar dacă cifra agregată pare relaxată.

Spațiul gol există. Doar că e în altă parte — și de obicei e mai vechi, mai periferic, mai greu de ajuns fără mașină și mai greu de făcut confortabil.

Ce înseamnă asta pentru un centru de oraș

Chiriașii nu aleg între un birou și niciun birou. Aleg între o clădire la care oamenii se deplasează și una la care nu, iar factorii decisivi sunt banali: cât durează naveta, dacă ai unde să mănânci, dacă e plăcut să stai acolo opt ore.

Asta e o chestiune de urbanism, nu doar de imobiliare. Un oraș care și-a făcut centrul ușor de ajuns și plăcut de locuit are un activ rar. Un oraș care nu a făcut-o are pe mână mulți metri pătrați pe care nu îi vrea nimeni.

Partea interesantă e fondul construit vechi

Consensul rapoartelor pentru 2026 e că neocuparea scade parțial prin conversie, nu prin absorbție — clădiri mai vechi și mai slabe care ies complet din piața de birouri și reintră ca locuințe, hoteluri sau spații publice.

Asta merită urmărit din perspectiva orașului, pentru că se întâmplă exact acolo unde e presiunea. Cea mai mare parte a spațiului liber e în districtele centrale și în jurul lor, adică fix acolo unde cererea de locuințe e cea mai mare și unde se construiește cel mai greu. O clădire care eșuează ca birou poate reuși ca o sută de apartamente pe o stradă care are deja tramvai, școală și canalizare.

Nu e automat. Planșeele te încurcă, lumina naturală te încurcă, iar economia funcționează doar la anumite clădiri. Dar e cazul rar în care problema pieței și problema orașului au aceeași soluție — și se rezolvă câte o clădire pe rând, o scară la care un oraș chiar poate lucra.